Mietkaution i Schweiz: depositum eller garanti?
Drømmer du om nye eventyr i alpelandet – måske et job i Zürich eller studier i Lausanne? Før du kan pakke vandrestøvlerne og flytte ind i din schweiziske lejlighed med udsigt til bjergtinder, venter der én praktisk nøgleopgave: Mietkaution. Det lyder tørt, men valget mellem et klassisk depositum og en såkaldt kautionsgaranti kan hurtigt koste – eller spare – dig titusindvis af kroner.
Reglerne er skræddersyet efter den schweiziske civilret, præmierne varierer fra forselskab til forselskab, og misser du en detalje, kan din indbetalte opsparing ende bundet i årevis. Alligevel er emnet omgærdet af halve myter, især blandt udlændinge, der ikke har haft schweiziske nøgler i hånden før.
I denne guide piller vi alle lagene af: Hvad siger loven egentlig? Hvilke fælder skjuler sig bag de blankpolerede banker og forsikringer? Og vigtigst: Hvordan lander du den løsning, der er bedst for din økonomi – uden at gå på kompromis med udlejerens krav?
Læn dig tilbage, og lad os gøre dig klar til indflytning – fra første bankoverførsel til den sidste krone, du skal have tilbage, når eventyret i Schweiz engang fører dig videre.
Hvad er Mietkaution i Schweiz – regler, beløb og hvordan den virker
Når du underskriver en schweizisk lejekontrakt, vil der i 9 ud af 10 tilfælde stå et afsnit om Mietkaution – det, vi på dansk oftest kalder et depositum. Formålet er enkelt: at give udlejer en økonomisk sikkerhed, hvis du ikke betaler huslejen, eller hvis lejligheden lider skade, som går ud over almindeligt slid.
Lovgrundlaget – Or/co art. 257e
Mietkautionen er reguleret i den schweiziske Obligationenrecht (OR) / Code des Obligations (CO), artikel 257e. Her fremgår:
- Udlejer kan kræve en sikkerhedsstillelse for beboelseslejemål.
- Maximalt beløb: tre måneders nettoleje (uden drifts- og forbrugsomkostninger).
- Beløbet skal deponeres på en spærret bankkonto i lejers navn hos et schweizisk pengeinstitut.
Sådan fungerer den spærrede konto
- Oprettelse: Lejer og udlejer vælger bank (typisk UBS, Credit Suisse/PostFinance eller en lokal sparekasse). Kontoen åbnes i lejers navn, men begge parter skal underskrive kontoaftalen. Udlejer får pant i kontoen.
- Indbetaling: Lejer overfører depositummet, inden nøglerne udleveres. Banken bekræfter modtagelsen til udlejer.
- Rente: Kontoen forrentes til en lav, men positiv, kantonalt bestemt sats (0 %-1 % p.t.). Renter tilfalder lejer og lægges oven i hovedstolen.
- Omkostninger: Kontoen er som udgangspunkt gratis, men enkelte banker opkræver årlige gebyrer (20-40 CHF). Ifølge OR art. 257e må disse ikke vælte over på udlejer.
Hvad må udlejer bruge pengene til?
Når lejemålet ophører, kan udlejer – med dokumentation – tage hele eller dele af depositummet til:
- Udbedring af skader eller ikke-afhjulpne mangler.
- Dækning af udestående husleje, inkl. forbrugsregnskab.
- Erstatning for misligholdelse af kontraktlige forpligtelser (fx ulovlig husdyrhold).
Bliver parterne enige, frigiver banken midlerne straks. Er der tvist, fryses kontoen i op til ét år. Indgiver udlejer ikke et civilt søgsmål inden for denne frist, frigiver banken automatisk hele beløbet til lejer.
| Fakta om Mietkaution | Detaljer |
|---|---|
| Maksimalt depositum | 3 måneders nettohusleje |
| Kontotype | Spærret konto i lejers navn (Mietkautionskonto) |
| Tilgængelighed | Kun frigivelse ved fælles instruktion eller dom/forlig |
| Rente | Kantonalt reguleret, tilfalder lejer |
| Frist ved uenighed | 1 år efter fraflytning til at anlægge sag |
Kort sagt giver Mietkautionen udlejer ro i maven – og dig som lejer en garanti for, at dine penge står sikkert på en konto, du selv ejer, indtil lejemålet er afsluttet og afregnet. I de næste afsnit ser vi nærmere på, om du skal vælge det klassiske depositum eller en kautionsgaranti, og hvordan du konkret opretter ordningen.
Depositum vs. kautionsgaranti: fordele, ulemper og omkostninger
Som lejer i Schweiz skal du beslutte, om du vil binde egne penge på en spærret konto eller betale en løbende præmie til et kautionsselskab, der stiller garantien på dine vegne. Nedenfor får du et overblik over forskellene – økonomisk, juridisk og praktisk.
| Parameter | Depositum (spærret konto) | Kautionsgaranti (forsikring) |
|---|---|---|
| Kapitalbinding / likviditet | Du indbetaler op til 3 måneders nettoleje på en konto i eget navn. Kapitalen er bundet til fraflytning + evt. op til 1 år. | Ingen eller minimal forhåndsbetaling (engangsgebyr & første præmie). Likviditeten bevares til møbler, flytning osv. |
| Omkostninger | Bankgebyr ca. CHF 20-50 for åbning + små kvartalsvise administrationsgebyrer. Indeståendet forrentes beskedent (0-0,5 %). | Årlig præmie 4,5-5,5 % af garantibeløbet (+ evtl. engangstilslutningsgebyr 100-250 CHF). Beløbet tilbagebetales aldrig. |
| Risikoprofil | Udlejer kan trække direkte fra kontoen ved godkendte krav. Du mister automatisk midlerne op til det indestående. | Forsikringen betaler udlejer, men sender REGRES-krav videre til dig. Du hæfter altså stadig for fuld beløb + administrationsfee. |
| Accept hos udlejere | Nærmest universelt accepteret – udlejer bestemmer bank. | Ca. 70-80 % accepterer garantier (storbyer højere). Nogle institutionelle udlejere kræver stadig klassisk depositum. |
| Tvister og tilbagebetaling | Beløbet frigives, når enten begge parter underskriver frigivelsesformular eller ét år efter formel kravfremsættelse, hvis ingen retssag. | Forsikringsselskabet udbetaler straks til udlejer ved fremvist krav – du skal senere bestride kravet direkte med selskabet eller domstol. |
| Skjulte gebyrer | Typisk ingen. Visse banker tager dog ekstra hvis kontoen står mindre end et år. | Rykkergebyrer, fakturagebyr (CHF 20-30/år) & retsgebyr ved inddrivelse kan forekomme. |
Fordele og ulemper i praksis
- Depositum (spærret konto)
- Fordele: Ingen løbende omkostninger; renter tilfalder dig; 100 % gennemsigtighed omkring træk; høj acceptgrad.
- Ulemper: Stor likviditetsbinding; administrationsbesvær hvis flere roomies; penge låst op til 13-14 måneder efter fraflytning ved konflikt.
- Kautionsgaranti (SwissCaution, Firstcaution, SmartCaution m.fl.)
- Fordele: Bevarer kontant buffer; hurtig oprettelse online; kan være eneste mulighed ved kort lejeperiode eller hvis du mangler 3 måneders husleje på kistebunden.
- Ulemper: Præmier & gebyrer “fordamper”; regres ved krav kan blive dyrt; kan afvises af udlejer; kreditcheck nødvendig, og dårlig score ⇒ højere præmie eller afslag.
Hvad koster det typisk?
Eksempel: Nettoleje CHF 2 000/md.
• Depositum: Maks. 3 × 2 000 = 6 000 CHF på konto. Årlige bankgebyrer ca. 25 CHF; rente 0,1 % ⇒ 6 CHF.
• Garanti: Årlig præmie 5 % × 6 000 = 300 CHF + tilslutningsgebyr 150 CHF første år. Over 3 år: ca. 750 CHF – uden at få en øre retur.
Hvornår giver det mening at vælge hvad?
- Korttidsleje (<2 år), stram flyttebudget eller behov for kontanter: garanti kan være rationel trods præmie.
- Længere lejemål, stabil økonomi: klassisk depositum er billigst over tid.
- Ekstra tryghed: nogle tegner garanti først og konverterer til depositum efter 6-12 måneder, når budgettet tillader det (koster dog nyt gebyr).
Uanset valg bør du altid gennemgå overdragelsesprotokollen minutiøst og kommunikere skriftligt med udlejer om eventuelle mangler – så minimerer du risikoen for ubehagelige og dyre overraskelser ved fraflytning.
Sådan vælger du og sådan gør du i praksis
Nogle udlejere kræver traditionelt bankdepositum, andre accepterer eller foretrækker en kautionsgarantipolice. Spørg allerede under fremvisningen:
- Er begge muligheder mulige?
- Hvilke udbydere af garanti accepteres (SwissCaution, Firstcaution, Helvetia, Mietkautions AG osv.)?
- Betaler lejer selv alle gebyrer?
Trin 2 – Saml dokumentation
| Dokument | Depositum (bank) | Kautionsgaranti (forsikring) |
|---|---|---|
| Gyldig legitimation | ✔ | ✔ |
| Lejekontrakt underskrevet af begge parter | ✔ | ✔ |
| Nedbetalingsplan / bankformular (spærret konto) | ✔ | – |
| Ansøgningsskema fra garantiselskab | – | ✔ |
| Kreditoplysning (Betreibungsauszug) | ofte | obligatorisk |
| Opholdstilladelse for udlændinge | hvis relevant | hvis relevant |
Trin 3 – Kreditcheck og godkendelse
Schweiziske udlejere og garantiudbydere tager kreditoplysninger meget seriøst. Har du ingen schweizisk betalingshistorik endnu, kan du:
- Fremvise lønsedler eller ansættelseskontrakt
- Betale første års præmie for garantien forud
- Tilbyde at stille hele beløbet kontant på spærret konto for at berolige udlejer
Trin 4 – Oprettelse, tidslinje og betaling
- Kontrakt underskrives ➜ udlejer sender bankformular eller godkendt garantibevis.
- Lejer indbetaler depositum (max. 3 nettorender) på spærret konto eller betaler første præmie + evt. engangsgebyr til garantiselskabet.
- Kvittering sendes til udlejer. Ingen nøgler udleveres før sikkerheden er dokumenteret.
- Indflytningsprotokol (Übergabeprotokoll / état des lieux) udarbejdes på selve indflytningsdagen.
- Tag billeder/video af alle rum, elmålere, vinduer, hvidevarer.
- Notér alt – selv ridser i gulv eller kalk på armaturer.
- Lad både dig og udlejer/forvalter underskrive og få kopi med det samme.
Sådan beskytter du dig i lejeperioden
Opbevar løbende kvitteringer for reparationer, rengøring og kommuniker på skrift ved fejl. Ved tvist er Schlichtungsbehörde (forligsmyndighed) første instans og er gratis.
Fraflytning, tilbagebetaling og 1-årsreglen
- Senest på sidste dag udarbejdes afleveringsprotokol. Vær til stede!
- Udlejer har 30 dage til at fremsætte krav (skader, huslejerestancer).
- Banken frigiver kun midler med begge parters underskrift eller når der foreligger retsafgørelse.
- Hvis udlejer intet gør, frigives pengene automatisk efter 1 år (OR 257e II).
Har du valgt en kautionsgaranti, betaler selskabet eventuelle krav til udlejer og vil derefter opkræve dig beløbet. Sørg for at afslutte policen skriftligt og få bekræftelse.
Kan jeg skifte løsning undervejs?
Ja. Vil du frigøre likviditet kan du konvertere fra kontant depositum til kautionsgaranti eller omvendt:
- Indhent skriftlig accept fra udlejer.
- Åbn ny sikkerhed (konto eller police).
- Få udlejer til at underskrive frigivelse af den gamle.
- Vær opmærksom på overlappende gebyrer og eventuelle 30-dages opsigelsesfrister.
Særlige situationer – det skal du vide
- Deleboliger (WG): Hele depositummet oprettes på én konto eller police. Brug Nebenvereinbarung internt til at fordele ansvaret.
- Udlændinge uden schweizisk kredithistorik: Garanti kan være nemmere at få end konto, men præmien er højere. Nogle banker kræver personligt fremmøde og lokal adresse.
- Kæledyr: Udlejer kan ikke kræve større beløb end 3 nettolejer, men nogle forlanger garanti frem for kontantdepositum for hurtigere udbetaling ved skader.
- Kantonale nuancer: I Genève må garantiselskaber maksimalt opkræve 5 % i årlig præmie; i Zürich er markedet frit. Gebyrer for konti varierer: enkelte banker (Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank) tilbyder gratis Mietkautionskonto, mens UBS/CS opkræver 20-40 CHF årligt.
- Administrative gebyrer: Spørg om fornyelsesgebyr ved garantiefter 1 år – ofte skjult.
Hurtig huskeliste
- Få skriftlig accept af valgte sikkerhed.
- Indbetale/tegne før nøgleudlevering.
- Dokumentér indflytning grundigt.
- Gem alle kvitteringer og korrespondance.
- Gå igennem afleveringsprotokol med lup.
- Hold øje med 1-årsfristen for frigivelse.
Følger du disse trin, undgår du de fleste faldgruber og får dine penge – eller din garanti – sikkert tilbage, når Schweiz-eventyret før eller siden går videre.